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    来源: 作者:原云琴 发布时间:[2020年04月17日]
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      不动产抵押是农信社(农商行)主要接受的担保方式之一,但实践中办理抵押登记时,由于部分地区登记部门系统设置及登记规则的原因,往往未设置担保范围一栏,仅对“被担保主债权数额”进行登记,导致抵押登记的内容与担保合同中约定的担保范围存在不一致。不少司法裁判中以登记记载的内容为准,认定只在被担保主债权数额内优先受偿,直接影响了农信社(农商行)在约定担保范围内附属债权(利息、罚息、复利等)的实现。最高院出台的《全国法院民商事审判工作会议纪要》(法〔2019〕254号,简称《九民纪要》)第58条“担保债权的范围”对此争议问题统一了裁判思路,现就相关问题进行解析。

      一、办理不动产抵押贷款为什么要办理登记手续?

      在农信社(农商行)作为债权人与抵押人签订《抵押合同》后,《抵押合同》成立即生效,但是《物权法》规定,对于不动产抵押,应当办理抵押登记,抵押权自登记时设立。抵押权有效设立后产生公示效力,债务人在约定的清偿债务期限内未按时清偿,债权人有权依法实现抵押权,从而维护债权人的权利。不动产抵押未办理抵押登记的,抵押权未设立,债权人不能依据《抵押合同》对抵押物享有优先受偿权。

      二、办理抵押登记时,不动产登记簿和不动产登记证明上的记载内容是什么?

      就权利人而言,登记机构设立的不动产登记簿是有效的表明权利人就不动产所享有的权利的源证明文件,能够清晰地展现不动产上的权利变动状况。不动产登记簿是不动产统一登记的核心依据。按照《不动产登记暂行条例》的规定,不动产登记簿记载内容有:不动产的坐落、界址、空间界限、面积、用途等自然状况;不动产权利的主体、类型、内容、来源、期限、权利变化等权属状况;涉及不动产权利限制、提示的事项等。不动产权属证书或登记证明是不动产登记机构完成登记后向申请人核发的证明文件,除证明权利或事项、权利人(申请人)、义务人、坐落、不动产单元号外,还设置有其他项、附记项。在其他项中记录有不动产权证书号、抵押方式、抵押顺位、最高债权数额、债权确定时间、房屋抵押面积。

      三、当抵押物登记记载的内容与抵押合同约定的内容不一致时,《九民纪要》第58条是怎样阐释说明这一问题的?

      目前全省农村信用社适用的《抵押合同》示范文本中约定“本合同项下的担保范围包括:主合同项下的贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、债权人实现债权的费用以及所有其他应付费用,包括但不限于催收费用、诉讼费、仲裁费、财产保全费、评估费、拍卖费、公告费、执行费、律师代理费、差旅费及其它费用等”。但办理不动产抵押登记时,部分登记部门只对“被担保主债权数额”(债权本金数额)进行登记,未对《抵押合同》约定的担保范围进行登记,出现抵押合同约定的担保范围与不动产登记簿或不动产登记证明上记载不一致问题,后期抵押权实现时可能因超出抵押登记记载范围的部分未经登记而不能产生物权效力,债权人因此不能享有优先受偿权。当出现上述不一致时,以前司法机关的裁判思路多有不同,《九民纪要》对此进行了明确。《九民纪要》认为,造成这一情形是因为不同地区的系统设置及登记规则不一致导致的。因此,裁判思路分情况处理:

      一种情况是多数省区市不动产登记机构提供的不动产登记簿上仅有“被担保主债权数额(最高债权数额)”的表述,且规定只能填写固定数字,而当事人在合同中又往往约定担保物权的担保范围包括主债权及其利息、罚息、复利及其他等附属债权,从而出现了合同约定与抵押物登记记载的内容不一致,可见,出现此问题在不动产登记的栏目设置上,而不在于当事人本身。在这种情况下,《九民纪要》认为“人民法院以合同约定认定担保物权的担保范围,是符合实际的妥当选择”,即要求司法机关应以合同约定认定担保物权的担保范围。

      另一种情况是当一些省区市不动产登记系统设置与登记规则比较规范,不动产登记机构提供的不动产登记簿上设有“担保范围”栏目,担保物权登记范围与合同约定一致在该地区是常态或者普遍现象时,《九民纪要》认为“人民法院在审理案件时,应当以登记的担保范围为准”。

      四、根据《九民纪要》第58条内容,对农信社(农商行)将有怎样的影响?

      一是对于新办理不动产抵押贷款的,建议在办理抵押登记时要充分了解抵押物所在区域的登记系统设置及登记规则,除对“被担保的债权数额”登记外,是否设置担保范围添加项或者特别说明事项,经办人员要积极提醒登记机构在“附记”“其他”项一并填列合同约定的担保范围,尽量登记完整,将“被担保的债权数额”与“担保范围”作为两个重要的登记事项显现,或者在附记中将抵押合同作为附件。

      二是对于在贷款诉讼中如涉及不一致情形的问题,要积极向法院反馈该地抵押登记规则,说明登记部门未对“担保范围”进行记载,阐述这种不一致是由于该地区登记系统设置及登记规则造成的普遍现象,并向法院提供相关证明,主张按照抵押合同约定在担保范围内承担债务清偿责任。

      三是在农信社(农商行)办理不动产抵押业务时,若本机构作为后顺位的抵押权人,应当在核实不动产登记簿的基础上,着重查看先顺位担保合同约定的抵押担保范围是否包含利息、违约金等其他附属债权。若包含其他附属债权的,我方在办理后顺位抵押贷款时,应重新对抵押物可抵押额度进行合理测算。

      (稿件由省lol比赛投注app法律合规部推荐;作者系省lol比赛投注app合规人才库成员。)

      【相关链接】

      《全国法院民商事审判工作会议纪要》(法〔2019〕254号)第58条

      【担保债权的范围】以登记作为公示方式的不动产担保物权的担保范围,一般应当以登记的范围为准。但是,我国目前不动产担保物权登记,不同地区的系统设置及登记规则并不一致,人民法院在审理案件时应当充分注意制度设计上的差别,作出符合实际的判断:一是多数省区市的登记系统未设置“担保范围”栏目,仅有“被担保主债权数额(最高债权数额)”的表述,且只能填写固定数字。而当事人在合同中又往往约定担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金等附属债权,致使合同约定的担保范围与登记不一致。显然,这种不一致是由于该地区登记系统设置及登记规则造成的该地区的普遍现象。人民法院以合同约定认定担保物权的担保范围,是符合实际的妥当选择。二是一些省区市不动产登记系统设置与登记规则比较规范,担保物权登记范围与合同约定一致在该地区是常态或者普遍现象,人民法院在审理案件时,应当以登记的担保范围为准。